jueves, 28 de agosto de 2008

La nota simple informativa

nota simple informativa
Se trata de uno de los documentos más comunes en los procesos de compra-venta de inmuebles. La nota simple es emitida por el Registro de la Propiedad y contiene información sobre la situación jurídica de un bien inmueble, como por ejemplo una vivienda.

La principal información contenida en la misma es la siguiente:

- Características del inmueble: tipo de inmueble (local, vivienda, etc.), régimen administrativo que pudiera afectarle (si es vivienda protegida), ubicación, superficie total y útil, cuota de participación de la división horizontal, etc.

- Titularidad: nombre del titular o titulares y su forma (persona física o jurídica).

- Gravámenes: información acerca de las hipotecas y otras cargas que puedan afectarle, como embargos, posibles litigios sobre la propiedad, afecciones fiscales, etc.

La nota simple debe solicitarse siempre que se piense adquirir un inmueble, como una vivienda, para asegurarnos de que el propietario es quien dice ser y que la finca no tiene cargas y puede adquirirse con todas las garantías. No es necesario el permiso del propietario para su solicitud. Hay que tener en cuenta que si se produce la compra de una vivienda que tiene cargas, éstas se transmiten al nuevo propietario.

El valor de la nota simple es únicamente informativo, es decir, no puede utilizarse en un juicio. Sin embargo, su importancia es clave porque nos asegura que el inmueble que nos venden cumple lo esperado. Si quiere dedicarse a la compra-venta de viviendas o utros activos inmobiliarios es recomendable que se familiarice con este documento para que encuentre la información que necesita rápidamente. Compruebe siempre los metros cuadrados indicados en la nota simple porque en muchos casos no se corresponden con lo que nos intentan vender.

Rotacion de solares


En las etapas de boom inmobiliario los precios pagados por los solares que salen al mercado son bastante superiores al valor real debido a que se tienen en cuenta las expectativas futuras. Mientras el ciclo inmobiliario continue en ascenso, los promotores que adquieren los suelos compensarán el sobreprecio abonado con la venta de las viviendas que promuevan y que saldrán al mercado a un precio mayor que el del momento de la compra del solar. El problema aparece cuando las expectativas no se cumplen, porque la etapa de auge finaliza y no se ha analizado adecuadamente la situación del mercado.

Podemos distinguir dos tipos de promotores: los optimistas y los realistas. Los optimistas son aquellos que sólo tienen en cuenta el pasado a la hora de tomar sus decisiones, consideran que si el precio de la vivienda ha aumentado mucho en los últimos años, la tendencia será la misma y que merece la pena comprar suelo aunque este se encuentre a un precio muy elevado. Este tipo de promotor obtiene elevados beneficios durante la fase de auge pero pueden acumular elevadas pérdidas cuando termina el ciclo. Por el contrario, el realista analiza la coyuntura actual antes de tomar una decisión y adopta una postura más conservadora, que impide que en los períodos de auge obtenga el máximo beneficio pero que le protege en caso de que el mercado entre en recesión. El realista vende parte de su cartera de suelo cuando advierte que la coyuntura actual va a empeorar y compra en otras zonas.

Un gran número de promotores, pequeños y medianos, tienen dificultades para localizar nuevas oportunidades de compra de suelo fuera de su área geográfica habitual. Cuando el precio del suelo alcanza cotas muy elevadas en su zona reducen su ritmo de compra. Los promotores deberían analizar las perspectivas económicas, la demanda de vivienda y la creación de suelo en otras zonas geográficas diferentes a la habitual para localizar nuevas oportunidades de inversión. Estas comprenden principalmente: suelo urbano en poblaciones que no se verán afectadas por la crisis inmobiliaria y solares susceptibles de ser recalificados.

En la etapa de recesión inmobiliaria, no disminuirá el precio de la vivienda en todos los municipios del país. Existirán zonas que seguirán manteniendo un moderado ritmo de crecimiento y que puede ser debido a la llegada de fuertes inversiones industriales, de capital nacional o extranjero. Sin embargo, la mayoría de las poblaciones sólo evitarán la bajada del precio de la vivienda si se construyen nuevas e importantes infraestructuras de transporte.

En el mundo inmobiliario, la mayor creación de valor no se produce mediante la construcción de un edificio, ni con su venta, ni tampoco en la urbanización del suelo. Tiene lugar cuando un ayuntamiento recalifica un terreno agrícola o industrial y lo transforma en urbanizable.

Viviendas en la gran ciudad por viviendas en la periferia lejana

viviendas en la gran ciudad por residencias en la periferia
En general, podemos decir, que un gran número de inversores no han considerado la periferia como un zona interesante para invertir en vivienda y han centrado sus inversiones en activos en la gran ciudad por sus mayores plusvalías. Habitualmente, el boom inmobiliario comienza y termina en la gran ciudad antes que en la periferia y continua en la periferia cuando ha finalizado en la primera localización. Cuando el boom está finalizando en la gran ciudad y los precios alcanzados por la vivienda son muy elevados, habiendo llegado casi a su máximo, es recomendable su venta para adquirir activos en la periferia lejana (excepto cuando exista un exceso de oferta).

En los países desarrollados, en la últimas décadas, la volatilidad del precio de las viviendas en las zonas emblemáticas de la gran ciudad ha sido muy superior a la de las zonas más modestas o en la periferia. En la primera localización, el precio de la vivienda ha subido por encima de la media en los períodos de auge y bajado en mayor medida que el conjunto del mercado en las fases de recesión. Esto es debido a la mayor demanda por motivo de inversión en dichas zonas en períodos de crecimiento y la prácticamente ausencia de la misma en las etapas de recesión. Por ello es recomendable el canje de activos cuando el mercado en la gran ciudad muestra síntomas de agotamiento.

Otro aspecto a valorar es la rentabilidad vía alquiler. En las etapas de auge en la gran ciudad, las viviendas ubicadas en la periferia tienen una rentabilidad vía alquiler bastante superior a las de las zonas emblemáticas situadas en la primera localización. En 2005 en España la diferencia estuvo en torno al 50%.

miércoles, 27 de agosto de 2008

Rotacion de activos. ¿Una estrategia complicada y arriesgada?

rotacion de activos inmobiliarios
En el mercado inmobiliario es difícil encontrar inversores que roten sus activos de forma frecuente. La mayoría de los propietarios de inmuebles tiene una actitud conservadora y sus activos permanecen en cartera durante mucho tiempo, y en ocasiones toda la vida. No se plantean la rotación de activos por considerarla una estrategia compleja y arriesgada.

Se considera una estrategia complicada por el hecho de que resulta más cómodo mantener los activos que venderlos, obtener las plusvalías latentes y adquirir otros. Para aplicar dicha estrategia con éxito es necesario tener un buen conocimiento del mercado o bien buscar asesoramiento, aspecto que la mayoría de los inversores no están dispuestos a pagar, a pesar de tener un coste comparativamente pequeño. Actualmente, un porcentaje elevado de los patrimonios inmobiliarios son gestionados por las propias familias y debido a que en ocasiones son propiedad de varios miembros falta profesionalidad en la toma de decisiones. Por ello, en estos casos se tiende a mantener el patrimonio por considerarse una estrategia más segura aunque la rentabilidad sea menor.

El calificativo de arriesgado tiene su origen en el temor a equivocarse. Para mucha gente el disponer de mucho dinero líquido supone un problema, dado que no saben en que invertirlo. Tampoco están dispuestos a contratar a un asesor, bien por desconfianza o por el coste que conlleva. Esta inseguridad lleva a estos inversores a comprar activos similares a los que ya poseen y a no vender ninguna de sus propiedades.

El mejor momento para aplicar la estrategia de rotación de activos es en la fase final de boom inmobiliario, cuando ya no hay expectativas de crecimiento. Sin embargo, en situación de crisis inmobiliaria la venta puede ser una buena estrategia para obtener liquidez dado que los activos valen más hoy que mañana. Además, es una fase ideal para estar a la 'caza' de chollos inmobiliarios que pueden aparecer en este período.

Las principales estrategias de rotación de activos son: canje de viviendas en la gran ciudad por residencias en la periferia lejana, la rotación de solares y la sustitución de viviendas por naves industriales.

viernes, 22 de agosto de 2008

Vivienda de proteccion oficial (VPO)

Vivienda de protección oficial, VPO
La vivienda de protección oficial (VPO, también denominada vivienda protegida) es un tipo de vivienda que la Administración pone en el mercado y que está destinada a los colectivos más desfavorecidos. Las ventajas que tiene frente a la libre son un menor precio y ayudas económicas para su adquisición.

Las viviendas de protección oficial deben ser destinadas a uso habitual. Su superficie útil no debe superar los 90m2, excepto en el caso de familias numerosas que pueden llegar a los 120m2. El comprador no puede tener en propiedad ninguna vivienda y debe estar empadronado en el territorio regido por la Administración.

Existen dos tipos de viviendas protegidas:
  • De régimen general: destinadas a personas cuyos ingresos familiares ponderados no sean superiores a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.

  • De régimen especial: destinadas a personas cuyos ingresos familiares ponderados no sean superiores a 2,5 veces el salario mínimo interprofesional.

Las VPO tienen beneficios tanto para el constructor como para el comprador:
  • El constructor se compromote a vender la vivienda a un precio inferior al máximo fijado por la Administración. Este precio suele estar bastante por debajo del precio de mercado. A cambio de ello, reciben un préstamo sobre el 80% del precio de venta de la vivienda, incluyendo el garaje y el trastero, a un tipo de interés bajo. Dicho préstamo puede ser, posteriormente, subrogado al comprador en el momento de la escritura de compraventa.

  • El comprador obtiene una vivienda a un precio bastante inferior al de mercado. Por contra, la vivienda debe ser domicilio habitual. En el futuro, si el comprador desea vender la vivienda debe venderla a un precio fijado por la Administración, quién además tiene derecho preferente de compra.

La extinción del régimen de protección se produce tras un periodo de tiempo que, para VPOs anteriores al Plan 2005-2008, varía dependiendo de la promoción y de la comunidad autónoma. Actualmente, para el Plan de Vivienda 2005-2008 la normativa estatal establece que las viviendas protegidas tienen un régimen de protección de 30 años. Una vez descalificada la vivienda de protección oficial puede venderse esta en el mercado libre.

Para más información acerca de las ayudas disponibles para la adquisición de vivienda puedes visitar el siguiente enlace.

miércoles, 20 de agosto de 2008

Cuenta ahorro vivienda

Cuenta ahorro vivienda
La cuenta de ahorro vivienda es un tipo de cuenta especial cuyo saldo debe destinarse a la compra de una vivienda para uso habitual y que debe adquirirse dentro de un plazo determinado. El plazo límite para adquirir dicha vivienda es de 4 años.

La cuenta de ahorro vivienda permite al titular de la misma desgravarse fiscalmente el 15% anual de la cantidad ingresada, pudiéndose deducir como máximo sobre la cantidad de 9.015,18 € (importe máximo deducible: 1.352,28 €).

La ley tampoco establece que para beneficiarse de la citada desgravación el dinero deba estar en una cuenta denominada cuenta vivienda. Sirve cualquier cuenta e incluso depósito siempre y cuando los saldos ingresados se destinen única y exclusivamente a comprar o reformar una vivienda.

Podemos encontrar diferentes entidades financieras que ofrecen cuentas vivienda como Uno-e con un 3,30% TAE o entidades que ofrecen depósitos vivienda como Bankinter con un 3,74% TAE. Es indiferente el tipo de opción que elijamos, cuenta o depósito, lo más recomendable es buscar el mayor rendimiento posible.

Si superado el plazo máximo permitido no se produce la adquisición de la vivienda entonces habrá que devolver el importe de las cantidades deducidas más los intereses por demora.

Si estás planteándote adquirir una vivienda en un futuro próximo, menos de 4 años, y dispones de ingresos suficientes deberías considerar esta opción dado que te permitirá deducirte una cantidad nada desdeñable de dinero.

martes, 19 de agosto de 2008

El impuesto de los inquilinos que nadie conoce

El Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) es un gravamen económico, casi desconocido, que todas las personas que alquilan una vivienda en España están obligados a pagar y que muy pocos lo hacen. Este impuesto lo descubren sobre todo las personas que tramitan sus contratos de arrendamiento a través de alguna entidad pública.

El inquilino debe pagar este gravamen por cada contrato de alquiler que firme. La cantidad a abonar depende de la duración del contrato y de la cantidad total a pagar por el período de alquiler. Hay dos formas de hacerlo: a través de un quiosco o en la Consejería de Hacienda de cada comunidad autónoma rellenando el Modelo 600.

Las tarifas a abonar dependiendo de la cantidad total son las siguientes:
  • Hasta 30,05 euros - 0,09 €.
  • De 30,06 a 60,10 - 0,18 €.
  • De 60,11 a 120,20 - 0,39€.
  • De 120,21 a 240,40 - 0,78 €.
  • De 240,41 a 480,81 - 1,68 €.
  • De 480,82 a 961,62 - 3,37 €.
  • De 961,63 a 1.923,24 - 7,21 €.
  • De 1.923,25 a 3.846,48 - 14,42 €.
  • De 3.846,49 a 7.692,95 - 30,77 €.
  • De 7.692,96 en adelante, 0,024040 euros por cada 6,01 euros o
    fracción.
Por ejemplo, si alquilas una vivienda durante un año por 700 euros mensuales al final del contrato habrías pagado 8.400 euros y tendrías que pagar 33,60 euros en concepto de este impuesto. (700x12=8.400 euros; (8.400-7.692,95)/6,01=117,65 x 0,024040 + 30,77=33,60€).

La desinformación acerca de este impuesto es debida a que la mayoría de los contratos de arrendamiento se hacen entre particulares y no pasan por un filtro profesional. En cualquier caso, hay que recordar que el desconocimiento de la ley no exime de su cumplimiento y que en caso de no pagar la Administración lo puede reclamar o sancionar incluso a través de la Declaración de la Renta.

miércoles, 13 de agosto de 2008

La sobrevaloracion de la vivienda de segunda mano

En los periodos de auge del mercado inmobiliario existe una gran demanda de viviendas lo que provoca que la clave del negocio en la intermediación se encuentre del lado de la oferta. En dichos periodos, al venderse los pisos con suma facilidad es necesario que las agencias inmobiliarias sean capaces de configurar una cartera de viviendas para hacer frente a dicha demanda. El marketing en estos periodos está enfocado a los propietarios. El principal objetivo es convencerles de que venderan su vivienda en poco tiempo y al mayor precio posible.

Una de las principales estrategias empleadas por los agentes en estos periodos es tasar los inmuebles por un precio superior al de mercado, de esta forma es más fácil convencer a los propietarios de que accedan a ceder la gestión del inmueble a la agencia. Para muchas agencias inmobiliarias les parece que esta no es la forma más adecuada de trabajar aunque si no proceden de esta forma la competencia les quitará su parte del mercado.

Durante un boom inmobiliario a los intermediarios no les preocupa que el precio de venta sea superior a su valor de mercado. Saben que la vivienda se venderá en poco tiempo. Si el inmueble se saca a valor de mercado puede formalizarse su venta en 15 días. Si se vende a un precio superior al 10%, se tardará en torno a 2 meses. Y si el precio es superior al 20% la venta se puede prolongar hasta los 6 meses. El agente sabe que en estos periodos las viviendas más pronto o más tarde se venderán, a menos que su sobrevaloración sea excesiva. Este comportamiento genera una espiral inflacionista llevando a que, en determinadas ubicaciones, el precio del m2 de viviendas nuevas y usadas (de menos de 25 años) tenga un precio similar.

Por otro lado, cuando se reduce significativamente la demanda estos procedimientos desaparecen y las viviendas nuevas dejan de venderse en su mayoría sobre plano. Ahora al reducirse la demanda, y al tener las viviendas usadas peor calidad que las nuevas, se ven más afectadas por la reducción de la demanda global. En estos periodos de crisis inmobiliaria, dada una misma localización del inmueble, el precio de la vivienda de segunda mano se reduce mucho más que la nueva. Ahora, los intermediarios cambian su estrategia de marketing tratando de estimular la demanda de viviendas de familias y de inversores. El objetivo ahora es conseguir que el propietario reduzca el precio de su vivienda. Muchas agencias ahora rechazan viviendas si consideran que están sobrevaloradas. No les preocupa la disponibilidad de inmuebles porque les sobra oferta.

Lo importante ahora no es sacar la máxima comisión posible sino intentar realizar el mayor número de operaciones. Para tal fin, es necesario que el precio de las viviendas de su cartera se ajuste a las condiciones de esta nueva etapa. Esta particular operativa permite explicar porque los precios de las viviendas de segunda mano sufren más oscilaciones, subiendo más en períodos de auge y bajando en mayor medida en los de recesión.

Los alquileres de pisos suben un 4,2% en julio

Según el INE (Instituto Nacional de Estadística) el precio medio del alquiler ha subido en el último año un 4,2%, frente a la subida del IPC que ha sido del 5,3%. En lo que llevamos de año se han encarecido los alquileres un 2,9% y en el mes de julio un 0,3%.

Cantabria ha sido la comunidad donde más ha subido, un 6,7% y Navarra la que menos un 2,5%. El IPC también subió más que la media en la siguiente regiones: Aragón(5,8%), Madrid (5,3%), Castilla-La Mancha (5,1%), Extremadura (4,5%) y Murcia (4,3%).

Por otro lado, por debajo de la media han estado País Vasco, Andalucía, Canarias y Comunidad Valenciana con un 4%. También ha sido el caso de Cataluña(3,8%), Asturias(3,5%), Islas Baleares(3,4%), Canarias (3,2%), La Rioja (3,2%), Galicia (2,7%) y Navarra (2,5%).

En cuanto al precio de los seguros de vivienda han sufrido un incremento medio del 3,6%, no habiéndose producido ninguna subida de Junio a Julio.

Para más información, puede consultar la evolución del precio del alquiler en España en los últimos años en esta página del INE.

martes, 12 de agosto de 2008

Hipotecas derechos y obligaciones

Hipotecas derechos y obligaciones
Cuando abrimos una hipoteca (para una vivienda u otro inmueble) se nos otorgan unos derechos y exigen algunas obligaciones.

Derechos
El cliente tiene derecho, aunque no llegue a formalizar la hipoteca, a recibir un folleto informativo y orientativo con las condiciones económicas en que se contratará la hipoteca, así como el resto de gastos asociados a su contratación, tasación, notaría, etc.

El particular tiene derecho a consultar la Central de Información de Riesgos del Banco de España (C.I.R.) en relación a la entidad con la que piensa contratar la hipoteca. El banco puede hacer lo mismo si informa previamente al cliente.

Igualmente, el cliente tiene derecho a elegir de mutuo acuerdo con el banco la persona o entidad que realizará la tasación, así como la que se encargará de realizar la gestión administrativa. También podrá acordar la aseguradora que cubrirá los riesgos que el banco le exija.

El cliente tiene derecho a conocer quiénes son y cuánto van a cobrar las personas que se encargarán de realizar los diferentes servicios vinculados a la formalización de la hipoteca y la justificación de los mismos.

Entrega de una copia de la tasación cuando la abona el cliente.

Una vez que se haya realizado la tasación del inmueble y estudidada su situación económica actual, el banco realizará una oferta vinculante al cliente, con una validez de al menos 10 días. Si el banco deniega la operación, informará al cliente.

El cliente tiene derecho a consultar el proyecto de escritura del préstamo en la notaría, al menos tres días antes de que se firme. En caso de que encuentre alguna incoherencia con relación a la oferta vinculante deberá informalo al notario para que informe a la entidad financiera.

El notario entregará al cliente una copia de la escritura notarial, pagando éste su importe.

Finalmente, el cliente recibirá los documentos de liquidación y justificantes de pago del préstamo hipotecario.

Obligaciones
El cliente debe informar verazmente de su situación económica actual a la entidad financiera a la que solicita el préstamo, para que esta pueda analizar el nivel de riesgo de la operación. También, si estuviera acordado, debe informar si se produce algún cambio en su domicilio, estado civil y otras circunstancias económicas o personales.

El cliente debe hacer una provisión de fondos para cubrir los gastos preparatorios del contrato hipotecario.

En la mayoría de los casos será necesario contratar además un seguro de daños sobre el inmueble.

El cliente debe pagar las cuotas hipotecarias acordadas y las comisiones pertinentes.

Es conveniente que el particular conserve una copia de la escritura y la documentación de las liquidaciones realizadas.

domingo, 10 de agosto de 2008

El aval bancario en el alquiler de viviendas

Se trata de una garantía que solicita el propietario para el alquiler de su vivienda y que le permite asegurarse el cobro en caso de que el inquilino no pague las cuotas mensuales.

Se recomienda solicitar el aval bancario en casos especiales, aunque además de éste es necesario que el futuro inquilino entregue informes bancarios para conocer el estado de su economía personal y si es posible referencias de anteriores caseros si los ha tenido.

No debe pedirse el aval a una persona que demuestre una buena trayectoria, ya que este rechazará la vivienda y optará por otra porque sus informes suponen una garantía suficiente.

El aval bancario se concede con el propio dinero del arrendatario que debe depositar en el banco y que queda retenido. Si el inquilino necesitara el dinero por alguna emergencia no podría hacer uso de éste. Además, el banco cobra una comisión al inquilino.

Para el propietario es la mejor manera de garantizarse el cobro. Sin embargo, si es posible, es preferible evitarlo. Lo más recomendable es que el arrendador seleccione bien al inquilino que va a ocupar su propiedad para no tener después que meterse en un pleito para iniciar el deshaucio.

El aval bancario es una herramienta más disponible para el propietario al igual que el seguro de alquiler. Cada vez se emplean más estas fórmulas debido al incremento en el número de impagados y a la falta de garantías suficientes por parte de los inquilinos.

Seguros de alquiler de viviendas

Seguros de alquiler de viviendas
En España del total de viviendas disponibles tan sólo se dedican al alquiler un 10%, a diferencia de otros países europeos como Alemania donde la cifra alcanza el 60% y en Holanda el 40%.

La razón del escaso desarrollo del mercado de alquiler es el miedo de los propietarios a los impagados y a los desperfectos que causan los inquilinos. Esto viene agravado por el hecho de que la vivienda se adquiere en muchos casos como inversión y a la escasa defensa jurídica que dispone el propietario frente al inquilino. Una de las medidas para paliar esto es el seguro de alquiler, poliza que ofrecen tanto organismos públicos como aseguradoras privadas.

Seguro de alquiler para particulares (privado)

Se trata de un producto que ofrecen pocas compañías y que contrata el propietario de la vivienda sobre todo para los impagos del alquiler. La cuota a pagar anual suele estar en torno al 60% del importe del alquiler mensual. Ej: para un alquiler de 700 € la cuota anual a pagar sería 420 €.

Para contratar este producto el arrendador debe presentar toda la información relativa al inquilino, para que la aseguradora puede comprobar la solvencia y tener unas ciertas garantías. Para tal fin se deben entregan las últimas nóminas y el contrato de trabajo. Por contra, el propietario debe presentar su DNI y el contrato de alquiler.

Coberturas
  • Impago. Cubre entre 6 y 12 meses de impago del inquilino.

  • Desperfectos en el inmueble.Se trata de una de las coberturas que más demandan los propietarios pero que no se ofrece en las mejores condiciones. Algunos seguros cubren hasta 3000 € de desperfectos pero sólo si se producen durante el proceso de deshaucio y se demuestra que han sido consecuencia de actos vandálicos. No se incluyen los daños producidos durante el periodo de alquiler.

  • Ayuda jurídica. Algunas aseguradoras ofrecen este tipo de cobertura, que facilita la defensa jurídica del arrendador hasta que el inquilino entrega las llaves.

El seguro sólo es válido para nuevos contratos de alquiler a partir de la fecha de formalización, no cubre mensualidades anteriores impagadas.

Seguros de alquiler de gestión pública

Las instituciones públicas, dentro del plan de choque del Ministerio de Vivienda, han creado agencias municipales de alquiler para canalizar el arrendamiento de pisos, ofreciendo al mismo tiempo seguros a los propietarios que cubran los impagos.

  • Cuotas de alquiler. Son inferiores a las pagadas en el mercado libre, dando prioridad en asignación a los individuos con menores ingresos y que no tienen suficientes recursos para acceder a una vivienda en el mercado libre.

  • Vigencia del contrato. 5 años.

  • Contratos. Se formalizan dos contratos: uno entre la institución pública y el propietario y otro entre el organismo público y el inquilino. No existe contrato entre propietario e inquilino.

  • Impagos. El organismo público se responsabiliza, a través del seguro firmado con el propietario, de la conservación de la vivienda y de su entrega en buenas condiciones al finalizar el contrato. Sólo hay un requisito, que la vivienda no sea de protección oficial (VPO).

sábado, 9 de agosto de 2008

Los bancos de Internet a la caza de pasivo y nuevos clientes

Depósitos bancarios
En la situación económica actual, pasado el primer aniversario de la crisis de las hipotecas subprime los bancos siguen a la caza del pasivo para financiar sus operaciones por las dificultados de conseguir dinero en el interbancario.

En este caso vamos a exponer las principales ofertas gancho que tienen en marcha los principales bancos de Internet sólo para los nuevos clientes.

Bankinter
- Depósito a 3 meses al 7,5% TAE + Bonoclip garantizado. Inversión mínima 25.000 €, máxima 250.000 €.
- Depósito a 1 mes al 11% TAE. De 3.000 a 30.000 €.

ING Direct
- Cuenta Naranja, 5 meses al 6% TAE. Sin comisiones y sin cambiar de banco. Recomendado

Openbank
- Depósito a 3 meses al 7% TAE. Máximo 50.000 €.
- Depósito a 1 mes al 11% TAE. Máximo 50.000 €.
- PARA TODOS LOS CLIENTES. Depósito a 9 meses al 5,35% TAE. Mínimo 1000 €, sólo para nuevos ingresos.

Uno-e
- Depósito a 9 meses. Primer mes 16% nominal anual. Resto del período (8 meses) referenciado a Euribor mes -0,15. 5,67% TAE (euribor renovable mes a mes).

Bancopopular-e
- Depósito a 3 meses al 6% TAE.

Las condiciones financieras ya no volverán a ser como antes


El subgobernador del Banco de España, José Viñals, ha hecho balance en el primer aniversario de la crisis de las hipotecas subprime y ha afirmado que las formidables condiciones financieras que se han producido en los últimos 15 años no volverán a producirse. Considera que aunque el sector de la banca en España ha aguantado las turbulencias de forma sólida, le recomienda que busque nuevos nichos de negocio, reduciendo la financiación del sector residencial. A partir de ahora la disponibilidad de recursos financieros va a ser mucho menor por el endurecimiento en las condiciones de crédito.

Debido al empeoramiento de la economía española se ha producido un aumento en la tasa de morosidad en la banca, aspecto que en opinión de Viñals seguirá aumentando durante 2008 y 2009, pero que las entidades financieras podrán afrontar gracias a la solidez de sus cuentas de resultados.

Por otro lado, Viñals afirma que las entidades bancarias españolas han sufrido un impacto limitado debido a la crisis subprime gracias a que su actividad se centra en la intermediación financiera tradicional, consistente en captar pasivo de clientes para poder conceder créditos, analizando cada caso y controlando el riesgo.

Igualmente, manifiesta que la banca aprovechando los años de fuerte crecimiento ha acumulado provisiones que les permiten ahora afrontar mejor estos momentos de incertidumbre económica.

Si desea saber como se originó la crisis de las hipotecas subprime puede consultar la siguiente dirección. Se trata de una explicación, que aunque extensa, resulta sencilla de entender.

¿Compraste un piso 'muy amplio' y ni te cabe el sofá?


Facua (Consumidores en Acción) pone en marcha una campaña para que los compradores de inmuebles que tengan problemas lo denuncien. Un gran número de personas se quejan de que se sienten engañadas en la compra de su vivienda.

Un caso común es el de la compra de una vivienda nueva que se encuentra en construcción y para la que no se cumple la fecha de entrega de llaves. Esto supone problemas para los compradores, que deben buscarse una vivienda de alquiler o contratar un servicio para que les guarden sus muebles.

El retraso en la entrega de las llaves no es el único problema. Los compradores también denuncian que las dimensiones del inmueble no son las que habían firmado. En realidad, no se trata de grandes diferencias sino de centímetros pero siempre a la baja.

Otra de las irregularidades que se producen son los defectos en la construcción, grietas, problemas en la instalación de fontanería, etc, así como el incumplimiento de las calidades que se habían prometido al comprador.

Por todo ello, Facua anima a todos los compradores que sufran irregularidades y problemas en la adquisición de su vivienda que lo denuncien, que defiendan sus derechos. La campaña está previsto que dure hasta finales de año.

viernes, 8 de agosto de 2008

Comprar una vivienda por poderes

La compra de una vivienda por poderes es una fórmula de intermediación que suelen emplear algunos inversores en el sector inmobiliario. Suele darse en el caso de inmuebles antiguos, que se encuentran en malas condiciones y que necesitan una reforma integral. Habitualmente, los inversores que eligen está opción son reformistas, dado que es necesario acometer las mejoras en un plazo de tiempo reducido. El reformista negocia con el propietario y acuerda un precio que será el importe que deberá recibir el dueño en el momento de la venta. El reformista obtiene la exclusividad en cuanto a la venta de la vivienda aunque debe depositar un porcentaje en concepto de señal, que suele rondar el 10% del valor acordado. Además, se fija un plazo límite para la venta del inmueble, de tal manera que si el intermediario no es capaz de encontrar un comprador debe optar por una de las siguientes opciones: adquirir el inmueble o bien perder la cantidad dejada como depósito. Por el contrario, el reformista puede vender el inmueble al precio que estime oportuno.

Otra ventaja adicional que obtiene es el hecho de que no paga el impuesto de transmisiones patrimoniales, que es un 7% del precio de venta, si no que lo pagará el comprador.

En este tipo de operaciones, los reformistas suelen realizar un acondicionamiento con materiales de menor calidad dado que buscan maximizar su beneficio. Emplean, incluso a veces, remanentes de otras obras, para reducir costes, aunque a veces éstos no sean los más apropiados estéticamente hablando. Así que, para aquellos que estén buscando una vivienda que tengan en cuenta este detalle.

jueves, 7 de agosto de 2008

Como negociar el precio de una vivienda

Negociar el precio de una vivienda
Es un hecho probado que nadie quiere pagar por un producto más de lo que piensa que vale. Es muy importante por eso que el vendedor haga ver al cliente el auténtico valor del inmueble.

El precio es algo que podemos medir y por tanto comparar: es más alto o más bajo que otro. El precio es un concepto que se satisface en el corto plazo, sin embargo, el valor se constata a lo largo del tiempo, ya que depende de la calidad que es algo que no podemos medir, es subjetivo y depende de la valoración que hace cada uno.

La típica objeción, es demasiado caro puede ser de naturaleza objetiva o táctica. Hay razones objetivas cuando el cliente compara el precio con el valor orientativo, lo que provoca que el precio parezca demasiado elevado, o cuando el cliente no puede pagar el precio que se pide. El cliente puede decir: he visto un piso en esta zona de los mismos metros que valía 5 millones menos. En este caso el vendedor ya sabe que deberá hacer más hincapié en el valor o ajustarse en el precio. Cuanta más información disponga el cliente más difícil será que el vendedor le meta un gol. Hay razones tácticas cuando el cliente ataca el precio por principio.

El vendedor deberá averiguar si las razones que da el cliente son objetivas o forman parte de su estrategia de compra. Deberá hacer preguntas detalladas y de control para ver si la respuesta es convincente o rebuscada y de poco peso, así sabrá cuales son los auténticos motivos.

Si la vivienda que se vende es única, por sus características o ubicación, el vendedor podrá situarse en una posición más firme y defender el precio con mayor convicción y seguridad. No deberá emplear términos como alrededor o más o menos. Estos casos se darán principalmente en viviendas de alto precio y con buenos acabados que no tienen muchos años. También, podemos encontrarlo en viviendas situadas en una ubicación envidiable.

Cuando el vendedor hable de precio debe evitar términos como precio barato o precio caro, en su lugar, deben emplear términos como precio elevado o precio bajo. En la mente del cliente el término barato se asocia a inmuebles de poca calidad y caro puede suponer una barrera para su presupuesto.

El vendedor debe preguntar al cliente sobre que precio está pensando para ver la distancia que les separa y poder continuar el proceso de negociación.

Es recomendable que el vendedor diga el precio cuando ya haya descrito todas las características y bondades de la vivienda. Debe decirlo con naturalidad, sin levantar ni bajar el tono de voz, ni mirar para otro lado.

El precio conviene presentarlo entre dos beneficios, de la forma siguiente:

  • Explicar las ventajas de la vivienda: metros, nº de habitaciones, suelo de parquet, terraza, cocina completamente equipada, etc.

  • Dar el precio sin vacilación.

  • Presentar la utilidad de dichas ventajas para el cliente: en verano podrá disponer de un sol espléndido en la terraza, con este salón podrá disfrutar plenamente cuando celebre cenas con amigos, el aparcamiento en la finca le permitirá total comodidad para sus desplazamientos, etc.

¿ Cómo vender una vivienda de precio elevado ?

El vendedor debe resaltar la calidad de la vivienda, la finca, ubicación, incitando el amor propio del cliente y haciendo hincapié en su buen gusto, estimulando la sensación de vanidad, orgullo y prestigio. Debe presentarla como una gran inversión y no como un gasto superfluo. Para el cliente que adquiere estos inmuebles el precio no es lo más importante porque dispone del dinero o de unos ingresos elevados, busca la calidad y la notoriedad.

Estrategias de los compradores

  • Poner de relieve defectos para tratar de rebajar el valor de la vivienda (gastos de comunidad elevados, falta de ascensor, mala distribución, etc).

  • Ablandar al vendedor con negociaciones duras.

  • Intentar llegar a puntos de acuerdo para avanzar la negociación. De esta manera se conseguirán mayores concesiones.

  • Dar la aprobación con reservas, para disponer de un medio de coacción.

miércoles, 6 de agosto de 2008

Cómo encontrar una vivienda barata

Por lo general, en el mercado de la vivienda podemos decir que lo barato escasea. Si quieres encontrar una vivienda a muy buen precio tienes que dedicar bastante tiempo y tener paciencia. Ten claro que el inmueble deberá tener bastantes años, ya que las nuevas construcciones de los últimos años se han vendido a precios astronómicos. Deberás consultar con frecuencia los portales de Internet especializados como Idealista, Fotocasa o generalistas de anuncios como Loquo, Merkatia o Milanuncios. No debes olvidar consultar los clasificados del periódico local de la ciudad donde deseas comprar. La mayor pega que tienen las gangas es que suelen durar poco porque los cazadores de gangas suelen estar siempre al acecho. Vamos a ver los diferentes casos de viviendas baratas:

  • Particulares. Comprenden la mayoría de las existentes. Muchas veces estos inmuebles aparecen en periódicos locales, precisamente porque las viviendas de menor valor suelen estar en manos de gente con menos medios y que carecen de conexión a Internet. A veces, se trata de viviendas situadas en cascos históricos y que aunque bien ubicadas (punto a favor) necesitan ser reformadas. También, las viviendas altas y sin ascensor pueden tener precios bajos.

  • Herencias. Estas gangas son viviendas que han sido transmitidas por herencia a varios hijos o parientes del fallecido y los cuales sólo quieren el dinero porque ya poseen la suya propia.

  • Comunidades. Hace años era frecuente la existencia de portero en muchas comunidades de vecinos. Actualmente, por la subida de los costes de vida y el gasto que supone disponer de portero, muchas comunidades han decidido suprimirlo y poner a la venta el inmueble. En general se trata de viviendas pequeñas que suelen estar en el primer o el último piso de la finca.

  • Falsas gangas. Se trata de viviendas ubicadas en casas muy antiguas y que presentan problemas en la construcción y que puede que tengan peligro de ruina. Mucho cuidado con las viviendas demasiado baratas, te pueden salir muy caras.

  • Subastas. Cuando un inquilino no puede pagar la letra de la hipoteca o una empresa se declara en suspensión de pagos el banco saca a subasta sus inmuebles. En estos casos el precio de la vivienda es sustancialmente más bajo que el de mercado porque se busca su venta. Subastas Agencia Tributaria

Si ya has localizado un inmueble interesante llama para informarte y pregunta las características. Pregunta por la ubicación, m2, nº de habitaciones, baños, terraza, ascensor (muy importante), gastos de comunidad (ojo a veces son demasiados), nº de vecinos y claro está, el precio. No te fíes de todo lo que dice el anuncio, a veces se ocultan algunas características o incluso pueden estar equivocadas.

Si quieres encontrar un piso que te cueste poco dinero huye de las inmobiliarias, con sus comisiones se comerán lo que te ahorres.

Cuando vayas a ver el inmueble verifica que todo lo que te han dicho se cumple. Deberás estar muy atento a todos los detalles. En primer lugar, fijate en el edificio por fuera, la fachada y la entrada. Tendrás una visión general de la comunidad. Una vez dentro, escucha al propietario mientras analizas la vivienda. Fijate como está la instalación eléctrica, si está empotrada o no. Comprueba las habitaciones, nº y tamaño. Cuando visites el baño fijate en todas las paredes para ver si hay baldosas rotas o si está para reformar. A veces los desperfectos no están a la vista, sé un poco desconfiado. En el caso de la cocina fijate si dispone de los electrodomésticos básicos o está por equipar. Si tiene terraza asómate para ver las vistas. Si la vivienda tiene ventanas a un patio de luces, asómate y observa el estado del edificio por dentro. En algunos casos, puede ser que descubras pegotes de cemento o ladrillos sin lavar. Si es el caso se trata de un edificio en mal estado y que es posible que tenga peligro de ruina.

Cuando abandondes la vivienda, si no te acompaña el propietario y el edificio te ha parecido en mal estado, puede ser una buena idea visitar un par de pisos, incluyendo el último, que es el más expuesto a los problemas de humedad, goteras y condiciones climatológicas. A veces te encontrarás desagradables sorpresas, se tratará de una falsa ganga.

Si no encuentras graves defectos en la vivienda que has visitado, es posible que te encuentres delante de una ganga, aunque desconfía. Infórmate si el edificio no tiene vicios ocultos, ej: tejado en mal estado que hay que cambiar, visitando al administrador de la finca. Si los tiene y lo sabe la comunidad, deberá estar plasmado en algún acta reunión.

Espero que estas pistas te sean de ayuda.

¡Suerte en la búsqueda!

Consejos para vender una vivienda de segunda mano

En esta entrada vamos a comentar algunas de las acciones que puede realizar sobre su vivienda si está pensando en venderla. Aunque es posible que no quiera gastarse ni un euro en ella, piense que si hay mucha oferta y poca demanda y su vivienda tiene algunas pegas es probable que necesite gastarse algún dinero para poder venderla a un precio interesante.

  • Limpieza. Mantenga su piso limpio y dele una mano de pintura si lo cree necesario. La presentación de cualquier producto es vital para su venta, incluidos los inmuebles.

  • Suelo. Si su piso tiene suelo de baldosa o terrazo y este se encuentra en mal estado o es de un estilo anticuado es posible que le convenga instalar un suelo laminado para aumentar su confort. El suelo tipo parquet resulta más acogedor y moderno que cualquier otro estilo de suelo. Además, no olvide que la mayoría de pisos de obra nueva disponen de este tipo de suelo. La inversión para esta mejora puede salir en torno a 3000 euros instalado para un piso en torno a 85 metros. Si usted es un manitas quizás le convenga más darse una vuelta por unos grandes almacenes de bricolaje (Leroy Merlin, AKI, etc), elegirse un buen laminado e instalárselo usted mismo. En este caso puede que le cueste aproximadamente la tercera parte. Puede escoger la marca Pergo o cualquier otra similar.

  • Luces. Revise las lámparas y bombillas. Enseñar un piso en el que la mitad de las luces no funcionan da muy mala sensación a los posibles interesados. El pensamiento general será: 'si la mitad de las luces no funcionan, figúrate la cantidad de averías que podemos encontrarnos después'. Esto es debido a que este defecto pone de relieve la dejadez por parte de los dueños y levanta suspicacias entre los compradores. [iluminación, bombillas y accesorios en Ikea]

  • Muebles. Recuerde que un piso amueblado vende más que un piso vacío. A la mayoría de la gente le resulta difícil imaginar como queda un piso amueblado, sobre todo a nivel de detalle. Por eso en muchas ocasiones la gente saca un metro para ver si le caben sus muebles. Si el piso tiene muebles déjelos, sólo retire aquellos que estén en muy mal estado. Por otro lado, los muebles y elementos decorativos disimulan mejor los defectos de las viviendas aportando una visión más cercana a lo que desea el comprador. Si no dispone de muebles, es recomendable que compre una partida de mobiliario económico en alguno de los grandes almacenes que existen para tal efecto. Si sabe buscar, por un presupuesto de aproximademente 3000-4000 euros puede dejar un piso acogedor y moderno. Considere los siguientes elementos: camas, mesillas de noche, algún escritorio, sillas, mesa de comedor, cuadros, cortinas, etc. Dese una vuelta por un Ikea o similares.

  • Baño. El baño es uno de los elementos que más dicen de un piso y de su estado actual. Si el baño está muy anticuado o presenta algunas baldosas rotas puede que le interese reformarlo ya que subirá el valor del piso ostensiblemente. La reforma puede costarle en torno a 3000-4000 euros. Una opción intermedia, si está en buen estado, puede ser añadir algunos pequeños muebles al baño para hacerlo más práctico y disfrazar parcialmente los defectos que pueda tener o incluso cambiar sólo los sanitarios poniendo una línea más moderna. Cambiar un lavabo, un vidé y un w.c. puede costar unos 500 €. [Artículos para el baño en Roca]

  • Cocina. La cocina es otro elemento clave de cara a vender o comprar un piso. Si la cocina está anticuada puede optar por renovar el mobiliario y los electrodomésticos. El presupuesto aproximado puede ser 2000-3000 euros. Si quiere cambiar el alicatado añada unos 1500 euros.

  • Ascensor. Si su piso no dispone de ascensor póngase en contacto con una empresa de ascensores para que le haga un presupuesto a la comunidad (Schindler). Con ello podrá conocer su viabilidad así como también las ayudas disponibles que ofrece el ayuntamiento. Si no es posible su instalación, piense que su futuro comprador deberá ser una persona joven o bien un inversor con miras a alquilarlo o venderlo posteriormente. Si el piso es un 1º o un 2º la falta de ascensor tiene menos relevancia.

  • Orientación. La orientación es un elemento secundario aunque muy llamativo cuando es favorable. Si su casa tiene orientación sur o sureste dispondrá de mucha luz gran parte del día. Si es el caso recalque esta característica al mostrar su vivienda. Es recomendable que enseñe su vivienda de día y cuando la luz del sol le sea más favorable.

  • Otros. Tanto si su piso es un 1º, 2º o 3º, y dependiendo de la normativa, puede venderlo con el valor añadido de que puede utilizarse como oficina, despacho profesional, clínica, academia, etc. Si su piso es el último de la finca, tenga en cuenta que puede tener más problemas de frío, calor y goteras. Revise la vivienda si es el caso. Si su piso es alto añada como elemento positivo de cara a la venta la mayor luminosidad de que dispone.


NOTA: los precios incluidos aquí son orientativos y están basados en experiencias propias.