miércoles, 24 de septiembre de 2008

Como elegir un local para un negocio


La elección de un local para poner en marcha un negocio tiene una enorme importancia porque puede determinar o no la viabilidad del mismo. No es lo mismo elegir un local para una cafetería, que para una peluquería o un supermercado. A continuación se van a analizar las características más relevantes:

Ubicación
La ubicación es la característica más importante a la hora de poner en marcha un negocio.

A priori, la localización ideal es el centro de una ciudad, sin embargo, no es imprescindible, aparte de que los alquileres en dichas zonas son muy caros. Un local en un barrio puede ser igual de rentable que en el centro si el alquiler a pagar es asequible. Si se elige el centro como ubicación puede optarse por elegir calles secundarias que aunque menos visibles tienen un alquiler mucho menor. En el caso de los barrios debería optarse por locales ubicados en calles principales donde el tránsito sea elevado, excepto que se trate de negocios con mucha capacidad de atracción como los supermercados, donde son prioritarias las dimensiones, o negocios como restaurantes o peluquerías. La frecuencia con la que el cliente acude al establecimiento determina el mayor o menor peso del factor ubicación. Si el cliente acude de forma muy frecuente o diaria, el factor localización es muy importante (ej: bares, panaderías, papelerías, etc.). Si el cliente acude de forma esporádica, entonces la localización es menos importante (ej: peluquerías, tiendas de electricidad, etc). En cualquier caso, si se trata de una zona donde existe mucha competencia de un determinado tipo de negocio deberá elegirse una calle principal u optar por otra zona de la ciudad. Un plus extra para la ubicación del negocio es si este se encuentra en la esquina de la calle lo que aumenta su visibilidad y potencial (un ejemplo típico de ello son los bancos).

El entorno en que estará ubicado un negocio también incide en la rentabilidad del mismo. Si nuestro negocio tiene en sus proximidades un edificio público como una biblioteca, una facultad universitaria o un centro médico dispondremos de un mayor tránsito de peatones lo que supondrá más clientes potenciales. Si tenemos un supermercado próximo también se producirá una atracción considerable de personas. En el caso de las tiendas de ropa, es mejor que éstas se encuentren próximas a otras dado que a los consumidores les gusta mirar y comparar muchas tiendas antes de efectuar una compra. En general, las zonas comerciales son un entorno ideal para la puesta en marcha de un negocio, salvo que exista un exceso de competencia para nuestra actividad.

Otro factor que hay que considerar es el demográfico. Hay que tener presente el tipo de cliente al que se dirige el negocio, si es joven, adulto o de la tercera edad. Si nuestros clientes son jovenes buscaremos barrios donde la densidad de estos sea alta, como barrios de nueva creación o con viviendas de protección oficial. Podemos consultar en el ayuntamiento de nuestra ciudad la información demográfica por barrios para acertar mejor con nuestra ubicación.

Dimensiones
Las dimensiones requeridas para poner en funcionamiento un negocio varían mucho según el tipo de negocio. Debe plantearse una serie de cuestiones para hacerse una idea del tamaño que necesita: ¿cuanto espacio se requiere para atender al público y exponer los productos ? ¿es necesario disponer de almacén y de qué tamaño? ¿requiere de zona de espera y de qué tamaño? ¿hace falta escaparate para exponer productos y de qué tamaño? ¿necesita una oficina?, etc. No es lo mismo poner una zapatería que un restaurante o un supermercado.

Traspaso
El hecho de tener que pagar un traspaso es rentable únicamente cuando se trata de locales en los que se dejan los equipamientos necesarios para llevar el negocio, como un bar o una peluquería. Si el negocio que vamos a montar no tiene nada que ver con el actual seguramente no interesará pagar un traspaso a menos que el contrato de alquiler sea por muchos años. Deben evitarse traspasos de locales donde se tenga que acometer una reforma integral, dado que el traspaso es dinero perdido.

viernes, 19 de septiembre de 2008

Tasacion de una vivienda


La tasación es una valoración que realiza un profesional acreditado de un bien inmueble y que determina la cantidad de dinero que la entidad bancaria le presta al comprador cuando solicita un crédito hipotecario. A la persona que solicita el préstamo le interesa que la tasación se acerque lo máximo posible o supere el precio que debe pagar al vendedor, en caso contrario deberá aportar la diferencia que no cubre la hipoteca. Es importante recalcar que no siempre el banco concede un préstamo por el 100% del valor del inmueble, lo habitual es que ronde el 80%, sobre todo si la previsión de la evolución del precio de la misma es negativa. En este caso el particular deberá disponer de dinero para dar una entrada a la compra de la vivienda.

Según la ley, el banco y la persona que solicita el crédito deben ponerse de acuerdo para elegir la empresa o profesional certificado que realiza la tasación y quien paga los costes del servicio. Sin embargo, en la práctica la entidad bancaria suele imponer su perito y cobrar al comprador la tasación pericial. El coste de la tasación de un piso suele estar entre 100€ y 300€.

Para realizar la tasación de un piso o cualquier otro inmueble, el tasador tiene en cuenta multitud de características: ubicación, metros cuadrados, nº de habitaciones, nº de baños, calidad de los materiales, etc. El perito realiza un estudio de los precios de viviendas similares en la misma zona y los emplea como referencia para emitir la tasación.

Factores que aumentan el valor de tasación

Existen algunas características que aumentan el valor del inmueble como la disponibilidad de ascensor y espacios comunitarios como zonas deportivas o piscina. También, influye positivamente la oferta comercial en la zona y los equipamientos como colegios y hospitales. Otros aspectos favorables son la instalación de aire acondicionado y el suelo de parquet o laminado. Actualmente, en el mercado de obra nueva en barrios en expansión, los nuevos edificios suelen disponer de piscina y pista de padel o similares siendo un valor muy buscado por los potenciales compradores.

Factores que reducen el valor de tasación

Como factores que perjudican el valor de la tasación tenemos el estado de conservación del inmueble (pintura deteriorada, puertas antiguas en mal estado, etc.), falta de transporte público cercano, el ruido (que puede ser producido por el tráfico o locales comerciales como bares y discotecas) y la proximidad de industrias que emiten humos y producen olores.

Documento de tasación

A continuación vamos a comentar los contenidos de un documento de tasación, tomando como ejemplo una valoración de Tinsa. El documento está dividido en cuatro apartados:
  • Resumen de tasación: Incluye los datos del solicitante, los datos del tasador, la ubicación del inmueble y el valor de la tasación. Además, se incluyen las características básicas de la vivienda: superficie construida, superficie útil, tipo de vivienda (exterior o interior), nº de dormitorios, nº de baños y aseos, etc. Finalmente, se recoge un resumen con información de otras viviendas de características similares en la zona. (3 hojas para el documento analizado)

  • Certificado de tasación: Es el documento oficial que acredita el valor de mercado del inmueble. Incluye los datos del tasador, del titular de la vivienda, el valor de tasación calculado, superficie util, etc. (2 hojas para el documento estudiado)

  • Informe de tasación: Comprende la parte más extensa de la documentación. Los apartados principales son: solicitante de la tasación y finalidad, identificación y localización, comprobaciones y documentación, localidad y entorno, descripción y superficie de la edificación, descripción urbanística, régimen de protección, tenencia y ocupación, análisis de mercado, datos y cálculo de valores técnicos y valor de tasación.

  • Anexo: Incluye fotografías, plano de ubicación, croquis del inmueble y documentación complementaria.

Para terminar, decir que en períodos de auge inmobiliario las tasaciones de las viviendas suelen ser realizadas al alza y en períodos de recesión a la baja.

Cargas y gravamenes de una vivienda

Las cargas y gravámenes de una vivienda son deudas, obligaciones y/o pleitos que tiene el propietario con arreglo a dicha vivienda. En el caso de venderse la vivienda, las cargas se transmiten al nuevo propietario. La información acerca de los gravámenes que posee un piso o una vivienda puede consultarse en la nota simple que podemos solicitar al registro de la propiedad. Las cargas más importantes son:

  • Hipotecas: Se trata de la carga más frecuente y conocida. Es el compromiso de pago de una deuda que tiene una persona sobre un bien inmueble y que se contrae con una entidad financiera. La hipoteca puede ser contratada a interés fijo o variable y por un período de tiempo que puede llegar en algunos casos hasta los 30-40 años. Cuando se produce la venta de un piso que tiene una hipoteca como carga, ésta se cancela en la notaría durante el proceso de escrituración del nuevo propietario. Así que no supone un gravámen que deba preocupar.[?]

  • Embargos: Se trata de la apropiación que el banco hace del inmueble, por orden judicial, cuando el propietario no puede hacer frente a los pagos de la hipoteca. Normalmente, los pisos o inmuebles embargados son sacados a subasta y vendidos a un precio inferior al de mercado. Además, la diferencia entre lo que debía el propietario y lo que recauda el banco con la subasta quedará como deuda del primero y que deberá ser saldada, es decir, el embargo no elimina la deuda hipotecaria. Si aparece en la nota simple esta carga significa que la entidad bancaria ha iniciado los trámites para embargar la vivienda.

  • Servidumbres: La servidumbre es una obligación que afecta a un inmueble y que permite a terceras personas realizar acciones sobre el mismo. La más común en viviendas es el usufructo, que permite a terceras personas disfrutar del inmueble durante un tiempo determinado o toda la vida. [?]

  • Litigios sobre la propiedad: Un litigio es un pleito entre dos o más partes. Puede resolverse con una negociación, las partes interesadas llegan a un acuerdo, o un arbitraje, las partes eligen a una tercera persona imparcial para que resuelva el conflicto.[?]

  • Afecciones fiscales: Tienen lugar en el caso de sucesiones, el vendedor es heredero de la vivienda, o donaciones, una tercera persona ha cedido al actual titular los derechos de propiedad sobre el inmueble. El propietario tiene la obligación de pagar los impuestos correspondientes.

miércoles, 3 de septiembre de 2008

Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)

El impuesto sobre bienes inmuebles, también denominado contribución urbana, es un impuesto que debe abonar el propietario de un bien inmueble, ya sea persona física o jurídica, al Ayuntamiento del municipio donde se encuentra ubicado. Aplica a los inmuebles de naturaleza urbana (piso, garaje, trastero, etc), rústica y especiales.

Para el propietario de un inmueble, el pago del IBI supone el derecho de propiedad, de usufructo y de superficie.

Quedan exentos de este impuesto los inmuebles que hayan sido catalogados como monumentos o jardines de interés cultural. Igualmente, los centros privados de educación concertada y las fundaciones y asociaciones de carácter público (Cruz Roja, Iglesia católica, etc).

Las viviendas de protección oficial (VPOs) tienen una bonificación del 50% desde el momento de la fecha de calificación, hasta un tope de años fijados por el Ayuntamiento que corresponda (ej: Madrid 3 años, Zaragoza 6 años).

Actualmente, se están introduciendo nuevos tipos de bonificaciones en el caso de edificios que incorporan sistemas de aprovechamiento térmico (ej: Madrid un 25%, Zaragoza un 20%). Si simultáneamente la vivienda dispone de placas solares para la obtención de energia eléctrica la bonificación puede verse ampliada (Madrid 40%).

Para calcular el importe a abonar por dicho impuesto se procede de ljavascript:void(0)a siguiente forma: a partir del valor catastral se le aplica el tipo impositivo fijado por el Ayuntamiento para ese año. Al resultado obtenido se le aplican las bonificaciones que correspondan siguiendo los criterios anteriormente expuestos.

El impuesto de bienes inmuebles debe pagarse anualmente y se devenga el primer día del año. Algunos ayuntamientos permiten el pago fraccionado (Ej: Ayto. Zaragoza en 2 semestres).

En el caso de los alquileres, tanto de viviendas como de locales comerciales, la ley de Arrendamientos Urbanos contempla que el inquilino pueda pagar el IBI siempre y cuando conste en el contrato de alquiler. En caso contrario, el arrendador será quien se deba hacer cargo.